地產(chǎn)開發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，分為自建以及定制化兩種服務(wù)。自建服務(wù)，即由物流地產(chǎn)商自行開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)最主要的運(yùn)作模式。定制化服務(wù)，即物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的要求，為客戶選擇合適的地點(diǎn)，在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶定制化要求，提供便捷、高性價比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。

　　地產(chǎn)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部門開發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶使用，從而取得租賃收入。物流地產(chǎn)商往往會提供收購與回租服務(wù)，操作過程為：地產(chǎn)公司將客戶目前擁有的物流設(shè)施購買回來，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代化物流設(shè)施。這種模式下，客戶(物流公司)可以削減對固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，可提高資產(chǎn)回報率，降低負(fù)債率。

　　借助地產(chǎn)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作是國際上的一貫?zāi)Ｊ?。以普洛斯為例，基金管理部門負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來收回投入，地產(chǎn)基金可將新建成的物業(yè)資產(chǎn)置入基金平臺，提前兌現(xiàn)開發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高回報的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。